Polizza postuma decennale: copertura obbligatoria per immobili da costruire e tutela dell’acquirente

La polizza postuma decennale è la copertura assicurativa indennitaria prevista, nei casi disciplinati dal D.Lgs. 122/2005, a tutela dell’acquirente di immobile da costruire contro i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi. La garanzia assume rilievo centrale nelle operazioni immobiliari perché presidia il rischio che vizi strutturali o costruttivi si manifestino dopo l’ultimazione dei lavori, il trasferimento della proprietà e la consegna dell’immobile.

Dal punto di vista operativo, la polizza non copre genericamente qualsiasi anomalia edilizia, difetto estetico o irregolarità dell’opera. Deve invece essere impostata in modo coerente con la normativa applicabile, con il modello standard previsto dal D.M. 20 luglio 2022, n. 154, con le caratteristiche dell’intervento edilizio, con la documentazione tecnica disponibile e con il perimetro di responsabilità riconducibile al costruttore.

Prima del rogito o dell’eventuale consegna all’acquirente è opportuno verificare dati del costruttore, beneficiario, immobile assicurato, decorrenza, durata, somme assicurate, conformità allo schema normativo, condizioni di operatività, esclusioni, franchigie, scoperti e documentazione tecnica richiesta dall’assicuratore.

Cos’è la polizza postuma decennale

La polizza postuma decennale è una copertura assicurativa indennitaria che il costruttore deve contrarre e consegnare all’acquirente nei casi previsti dalla disciplina sugli immobili da costruire. La copertura opera a beneficio dell’acquirente e riguarda i danni materiali e diretti all’immobile derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi, secondo quanto previsto dalla normativa e dal contratto conforme allo schema applicabile.

La polizza viene definita “postuma” perché interviene dopo l’ultimazione dei lavori e dopo il trasferimento dell’immobile, quando eventuali difetti gravi possono emergere successivamente alla consegna. Viene definita “decennale” perché la durata della copertura è collegata al periodo di dieci anni previsto dalla disciplina di riferimento.

La garanzia deve essere distinta dalla fideiussione sugli acconti versati al costruttore. La fideiussione sugli acconti tutela l’acquirente prima del trasferimento, rispetto alle somme versate; la polizza postuma decennale tutela invece l’acquirente dopo l’ultimazione e il trasferimento, rispetto a specifici danni materiali e diretti all’immobile.

Quando serve la polizza postuma decennale

La polizza postuma decennale serve nelle operazioni rientranti nella disciplina degli immobili da costruire, quando il costruttore trasferisce la proprietà o altro diritto reale di godimento a favore dell’acquirente tutelato dalla normativa. In tali casi la polizza deve essere consegnata all’atto del trasferimento e deve risultare coerente con il modello normativo vigente.

La verifica è particolarmente importante quando sono coinvolti interventi di nuova costruzione, ristrutturazioni rilevanti, iniziative immobiliari con vendita prima dell’ultimazione, cooperative edilizie, operazioni con acconti già versati o richieste notarili di controllo sulla conformità della copertura.

Normativa di riferimento

Il riferimento principale è l’art. 4 del D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che prevede l’obbligo del costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente.

• D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire;
• art. 4 del D.Lgs. 122/2005, relativo alla polizza assicurativa indennitaria decennale;
• D.M. 20 luglio 2022, n. 154, relativo al contenuto, alle caratteristiche e al modello standard della polizza;
• art. 1669 del Codice Civile, in materia di rovina, pericolo di rovina e gravi difetti di cose immobili;
• D.Lgs. 7 settembre 2005, n. 209, Codice delle Assicurazioni Private, per i profili assicurativi;
• Regolamento IVASS n. 40/2018, per i profili distributivi e informativi dell’intermediazione assicurativa.

La verifica normativa non deve limitarsi alla presenza formale della polizza. Occorre controllare che il contratto sia coerente con il modello standard applicabile, con la natura dell’intervento e con gli elementi che devono risultare correttamente individuati nell’operazione immobiliare.

Funzione della copertura

La funzione della polizza postuma decennale è garantire una tutela assicurativa all’acquirente rispetto a determinati danni gravi che possono manifestarsi dopo il completamento dell’opera. La copertura non sostituisce la corretta esecuzione dei lavori, la regolarità edilizia o la responsabilità del costruttore, ma costituisce un presidio assicurativo specifico a favore dell’acquirente.

Soggetti coinvolti nella polizza postuma decennale

La corretta individuazione dei soggetti coinvolti è essenziale per evitare errori nella struttura del contratto assicurativo. Contraente, beneficiario, assicuratore e immobile assicurato devono essere indicati in modo coerente con l’operazione immobiliare e con la documentazione disponibile.

Importo, valore dell’opera e somme assicurate

L’importo della polizza postuma decennale deve essere valutato in relazione al valore dell’opera, alle caratteristiche dell’intervento, alle partite assicurate e alla struttura prevista dal modello standard. Non è corretto determinare la copertura in modo generico, senza esaminare documentazione tecnica, valore assicurabile, consistenza dell’immobile e condizioni richieste.

• valore dell’immobile o costo di ricostruzione di riferimento;
• tipologia dell’intervento edilizio e numero delle unità immobiliari;
• caratteristiche strutturali e costruttive dell’opera;
• eventuali sezioni o partite previste dal modello di polizza;
• presenza di limiti, scoperti, franchigie, esclusioni o condizioni particolari;
• coerenza tra valore assicurato, documentazione tecnica e atto di trasferimento.

Durata e decorrenza della polizza

La durata della polizza postuma decennale è pari a dieci anni. La decorrenza deve essere impostata in modo coerente con la data di ultimazione dei lavori e con quanto previsto dalla normativa e dallo schema di polizza. Un errore sulla decorrenza può incidere sulla corretta operatività della copertura.

Prima del trasferimento dell’immobile è quindi opportuno controllare che data di effetto, durata, immobile assicurato, soggetti indicati, estremi della polizza e conformità al modello standard siano riportati correttamente e siano compatibili con la documentazione dell’operazione immobiliare.

Procedura di valutazione e rilascio

La procedura di valutazione della polizza postuma decennale richiede un’analisi tecnica, documentale e assuntiva. L’assicuratore deve valutare l’intervento edilizio, il costruttore, la documentazione tecnica, il valore dell’opera e le condizioni di rischio prima dell’eventuale emissione.

1. raccolta dei dati del costruttore e dell’intervento edilizio;
2. verifica del titolo edilizio e della documentazione urbanistico-amministrativa;
3. analisi della documentazione tecnica e progettuale;
4. individuazione dell’immobile o delle unità da assicurare;
5. determinazione del valore assicurabile e delle partite rilevanti;
6. controllo della decorrenza e della durata della copertura;
7. verifica della conformità allo schema standard applicabile;
8. eventuale richiesta di integrazioni tecniche o documentali;
9. emissione della polizza, in caso di esito positivo dell’istruttoria;
10. consegna della polizza all’acquirente secondo quanto richiesto dall’operazione.

Documentazione utile per una prima verifica

Per valutare correttamente una richiesta di polizza postuma decennale è utile raccogliere una documentazione ordinata, così da consentire una prima analisi dell’intervento, della posizione del costruttore e della struttura assicurativa richiesta.

• visura camerale aggiornata del costruttore;
• documento di identità e codice fiscale del legale rappresentante;
• ultimi bilanci o documentazione economico-finanziaria disponibile;
• titolo abilitativo edilizio e documentazione urbanistica;
• progetto edilizio, relazioni tecniche e documentazione strutturale;
• descrizione dell’intervento, numero di unità immobiliari e stato di avanzamento;
• valore dell’opera o costo di ricostruzione di riferimento;
• collaudi, certificazioni, verifiche tecniche o rapporti disponibili;
• bozza di rogito o indicazioni del notaio, se disponibili;
• dati dell’acquirente o degli acquirenti da indicare come beneficiari;
• eventuali richieste specifiche relative a decorrenza, durata, partite assicurate o condizioni particolari.

Verifica del testo di polizza

La verifica del testo della polizza è una fase essenziale. Una copertura formalmente esistente ma non coerente con il modello standard, con i dati dell’immobile o con l’operazione immobiliare può determinare criticità in sede di rogito, richieste di rettifica o dubbi sulla reale efficacia della tutela.

• corretta indicazione del costruttore contraente;
• corretta indicazione dell’acquirente beneficiario;
• identificazione puntuale dell’immobile assicurato;
• coerenza tra valore assicurato e documentazione tecnica;
• durata decennale e corretta decorrenza;
• conformità al modello standard applicabile;
• presenza degli estremi identificativi necessari;
• lettura di limiti, franchigie, scoperti ed esclusioni;
• coerenza con richieste del notaio, dell’acquirente o della documentazione dell’operazione;
• verifica dei poteri di firma e della corretta emissione del documento.

Errori da evitare

Nella gestione della polizza postuma decennale gli errori più frequenti riguardano la sottovalutazione della fase documentale, l’utilizzo di testi non coerenti, l’indicazione incompleta dell’immobile o la richiesta della copertura troppo vicina alla data del rogito.

• richiedere la polizza senza documentazione tecnica sufficiente;
• confondere polizza postuma decennale e fideiussione sugli acconti;
• non verificare la conformità al modello standard applicabile;
• indicare in modo incompleto immobile, contraente o beneficiario;
• non controllare decorrenza e durata della copertura;
• sottovalutare esclusioni, limiti, franchigie e scoperti;
• non coordinare la polizza con la documentazione notarile;
• attivare la richiesta solo a ridosso del trasferimento;
• presumere che ogni difetto edilizio sia automaticamente coperto;
• non conservare in modo ordinato documenti tecnici, contrattuali e assicurativi.

Domande frequenti

Per approfondire

Approccio tecnico alla pratica

La gestione della polizza postuma decennale richiede un approccio tecnico e documentale. Non è sufficiente reperire una copertura formalmente esistente: occorre che la polizza sia coerente con l’intervento edilizio, con il modello standard applicabile, con la documentazione tecnica, con il valore dell’opera e con le esigenze dell’atto di trasferimento.

Una verifica preliminare consente di individuare per tempo eventuali criticità su dati del costruttore, beneficiario, immobile assicurato, somme assicurate, decorrenza, durata, conformità, esclusioni e documentazione tecnica. Questo permette di presentare una pratica più ordinata e ridurre il rischio di richieste integrative o rettifiche in prossimità del rogito.

Per ricevere informazioni o richiedere una valutazione preliminare per polizza postuma decennale a tutela dell’acquirente di immobile da costruire, è possibile contattare Pecoriello Assicurazioni ai numeri 0881 522814 - 0881 371946 – 0881 366552, compilare il modulo di richiesta oppure scrivere a pecorielloassicurazioni@gmail.com.